В настоящее время редко кто может себе позволить купить квартиру или жилой дом, не обращаясь к помощи кредитных организаций, с целью получения денежных средств в заём (кредит). Как правило, сроки кредитования по ипотечному кредиту являются долгосрочными, в среднем от 10 до 15 лет. Однако, прежде чем решиться на такой шаг, необходимо учитывать различные варианты событий вашей будущей жизни.
Ипотека предполагает, что кредитор (банк), предоставляющий заемщику кредит, в обеспечение обязательств по его возврату, получает в залог недвижимость. Часто предметом залога являются квартира, жилой дом, земельный участок, приобретенные за счет кредитных средств. При этом имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником своих обязательств кредитор имеет право на удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенной недвижимости залогодателя (п.п. 1, 4 ст. 334, п. 1 ст. 819 ГК РФ; п. 1 ст. 1, ст. 2, п. 1 ст. 3, п. 1 ст. 5 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
В Смоленском районном суде Алтайского края немалую часть гражданских дел занимают иски кредитных организаций о взыскании задолженности по кредитным (ипотечным) договорам с граждан. Наряду с требованиями о взыскании задолженности по кредитному договору, Банк обращается и с требованиями об обращении взыскания на заложенное имущество, путем продажи его с торгов.
Нередко в судебном заседании граждане с удивлением говорят о том, что при заключении договора и приобретении жилья в ипотеку не предполагали, что выплата ежемесячных платежей в установленные договором сроки, им будет не по силам. Придя в суд, и осознав, что в случае удовлетворения требования Банка, им придется выехать из занимаемого жилого помещения, которое они считали своим, каждый второй гражданин восклицает: «Где я и мои дети будут жить?»
Положениями ст. 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Необходимо знать, что по договору об ипотеке обязательным является только страхование заложенного имущества. Остальные виды страхования, например страхование ответственности заемщика перед кредитором, добровольные (п.п. 2, 4 ст. 31 Закона N 102-ФЗ).
Чтобы приобрести квартиру (дом) в ипотеку, в первую очередь изучите ипотечные программы различных банков и условия предоставления ими кредитов для покупки недвижимости. Особое внимание обратите на процентную ставку, порядок внесения платежей по кредиту, срок ипотеки, размер ежемесячных выплат, а также условия досрочного погашения кредита.
При рассмотрении исковых требований одного из Банков, ответчики по делу М.А. и М.И., в судебном заседании пояснили, что в связи с возникшими трудностями по работе не смогли два раза подряд, в сроки, установленные графиком платежей, внести очередной платеж по ипотечному кредиту. М.А. и М.И. убеждали, что не отказываются погашать задолженность, однако, получив копию искового заявления из суда, с ужасом поняли, что Банк требует купленную ими квартиру продать с торгов. Однако, как следовало из кредитного договора, стороны при его заключении согласовали условие о праве Банка обратиться в суд с требованиями в случае несвоевременного внесения заемщиками всего двух платежей подряд…
Важным является и то, что при заключении договора об ипотеке залогодатель и залогодержатель должны прийти к соглашению о стоимости закладываемого имущества. Стоимость предмета ипотеки указывается в договоре в денежном выражении (п. 3 ст. 9 Закона N 102-ФЗ).
При этом оценка предмета ипотеки должна соответствовать рыночной стоимости недвижимости. Для определения рыночной стоимости предмета ипотеки целесообразно привлекать независимого оценщика, поскольку определенная сторонами стоимость предмета залога будет иметь решающее значение в случае обращения взыскания на заложенное имущество и выставления его начальной стоимости для продажи с торгов.
Соответственно, чем дороже будет оценено имущество, тем дороже оно будет выставлено на продажу и тем меньший ущерб может быть причинен лицу, взявшему кредит под залог своей недвижимости.
Законодатель предъявляет особые требования к кредитным договорам, обязательства по которым обеспечены ипотекой.
Так, в договоре обязательно должна быть определена полная стоимость кредита, обеспеченного ипотекой. Данные об этом должны быть нанесены хорошо читаемым шрифтом в верхний правый угол первого листа кредитного договора (п. 1 ст. 9.1 Закона N 102-ФЗ; ч. 1 ст. 6 Закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ).
Так как обязательство подлежит исполнению по частям, должен быть составлен график платежей. Он содержит информацию о суммах и датах платежей с указанием отдельно сумм, направляемых на погашение основного долга по кредиту, и сумм, направляемых на погашение процентов (п.п. 4 п. 2 ст. 9.1 Закона N 102-ФЗ; ч. 15 ст. 7 Закона N 353-ФЗ).
Кредитный договор не должен содержать условий о комиссиях банка, так как закон запрещает взимание кредитором вознаграждения за услуги, в результате предоставления которых не создается отдельное имущественное благо для заемщика (п.п. 2 п. 2 ст. 9.1 Закона N 102-ФЗ).
Следует обратить внимание на срок исполнения обязательства и возможность досрочного погашения кредита. Ранее многие банки либо не допускали возможность досрочного погашения кредита, либо брали за это существенные штрафы. В настоящее время подобная практика незаконна, но обращать на это внимание при подписании договора все же следует.
Ваша внимательность сегодня убережет Вас от возможных проблем в будущем!
Судья Смоленского районного суда
Алтайского края Т.А. Климович.
